¿Qué es la resolución de un contrato?
Cuando se firma un contrato este puede terminar por voluntad
de las partes, por incumplimiento de alguna de las partes, o por decisión
judicial, y dicha resolución tiene una serie de efectos que se deben
considerar.
Certificado de Ingresos Y Retenciones.
La resolución de los contratos.
resolucion-contrato
En palabras sencillas, la resolución de un contrato es la
figura producto de la voluntad de las partes o la declaración judicial mediante
el cual se deja sin efecto un contrato (cualquiera que sea), que por lo general
tiene efectos retroactivos y por supuesto cesa todo efecto futuro del contrato
por cuanto este se deshace.
La resolución del contrato implica la extinción del mismo,
su desaparición, por lo tanto se hace inoponible por la ausencia de todo
vínculo jurídico que pudo derivarse de su existencia.
¿Cuáles son los efectos de la resolución del contrato?
La resolución del contrato extingue todo vínculo jurídico
derivado de él, por lo tanto deja sin efecto toda obligación pasada y futura
debido a la retroactividad que lo caracteriza, excepto las necesarias para
regresar las cosas al estado anterior.
En efecto, la principal consecuencia de la resolución de un
contrato es que tiene el efecto de volver las cosas a como estaban antes de la
celebración del mismo, lo que obligadamente conlleva a que exista la
restitución de mutuas como bien lo advierte la sala civil de la corte suprema
de justicia en sentencia SC11287 del 17 de agosto de 2016 con ponencia del
magistrado Ariel Salazar Martínez
«El efecto propio de la declaración de resolución del
contrato es regresar las cosas a su estado anterior, lo cual se cumple a través
de las restituciones mutuas que –en términos generales– surgen para los
contratantes en virtud del conjunto de normas que regulan las prestaciones en
materia de reivindicación. Y, para el caso específico de la condición
resolutoria tácita del contrato de compraventa, las contempladas en los
artículos pertinentes que rigen tal materia.»
Y luego señala la sala:
«Por una ficción de la ley, se reputa que el contrato
destruido no ha existido jamás, a consecuencia de lo cual cada parte recupera
lo que en virtud de él entregó a la otra, considerándose que las cosas vuelven
al estado que tenían antes de la venta.»
Para ilustrar la aplicación de la restitución de mutuas
supongamos el más común de los negocios entre la gente del común: un contrato
de compraventa de bien inmueble.
En este contrato una parte vende la casa y la otra parte la
compra. El vendedor se compromete a entregar la casa al comprador, y este se
compromete a pagar el precio al vendedor.
Pero suele suceder que el vendedor entrega la casa y el
comprador no termina de pagarla.
Ante esta situación el vendedor puede exigir la resolución
del contrato, que de declararse implica que el juez ordene la restitución de
las mutuas, que consiste en que el comprador reintegra la casa al vendedor y el
vendedor devuelva lo que el comprador hubiera pagado.
La misma sentencia ya referida afirma al respecto:
«En razón de la resolución de la compraventa por
incumplimiento del comprador, las partes se encuentran compelidas a verificar
las restituciones recíprocas, por lo que el vendedor tiene derecho a que se le
restituya la cosa entregada y los frutos que ésta hubiere producido. Por su
parte, el comprador tiene derecho a que se le restituya el pago que haya
realizado del precio de la cosa. Esta suma ha de ser real, es decir actualizada
para el momento de esta sentencia, toda vez que la indexación de una suma de
dinero no comporta un beneficio ni puede confundirse con los frutos civiles que
ella produce, porque simplemente constituye el ajuste de su valor para
contrarrestar la pérdida de poder adquisitivo de la moneda, pues de lo
contrario se estaría devolviendo al comprador una cantidad muy inferior a la
que entregó en realidad.»
Aquí se avizora que el vendedor ha recibido dinero del
comprador, cuando lo reintegre en ocasión a la restitución de mutuas debe
devolver ese dinero actualizado, lo cual resulta más que justo cuando han
pasado varios años desde que se hizo el negocio, pues si la restitución de
mutuas se hace poco tiempo luego de firmado el contrato esa indexación no tiene
sentido.
Efectos de la resolución del contrato de compraventa por
falta de pago.
Si se resuelve el contrato de compraventa por no pago surgen
una serie de derechos de conformidad con lo señalado en el artículo 1932 del
código civil; el vendedor en caso de resolución del contrato por incumplimiento
del comprador tiene derecho:
Como primera medida a que se le restituya la cosa.
Al ser considerado poseedor de la mala fe respecto a las
expensas, el comprador culpable de la resolución del contrato no tendrá derecho
al abono de las mejoras útiles, se consideran mejoras útiles aquellas que
tienen como finalidad aumentar el valor de la cosa, no conservarla, aspecto que
la diferencia de las mejoras necesarias que son fundamentalmente para mantener
la cosa en buen estado, un buen ejemplo de mejoras útiles es el siguiente: una
remodelación en la que se cambian aspectos de una casa no para conservarla sino
para que se vea más lujosa.
Para que el comprador en caso de resolución no sea tomado
como poseedor de mala fe, tiene que probar que su incumplimiento obedeció a
causas ajenas a su voluntad, es decir, que debe demostrar que sus finanzas
sufrieron menoscabos graves que le hicieron imposible cumplir con la obligación
de pago, además debe probar que el detrimento de su patrimonio no se generó por
su culpa.
¿Resolución y terminación de un contrato son lo mismo?
Si bien las dos figuras implican la terminación o extinción
del vínculo que les ata, la segunda es diferente a la primera por cuanto
simplemente cesa la ejecución del contrato sin que existan efectos
retroactivos.
Por ejemplo es el caso del contrato de arrendamiento. Si las
partes deciden terminar el contrato de arrendamiento, o un juez así lo
ordenara, simple y llanamente el arrendatario entrega el inmueble al arrendador
y deja de pagar los cánones de arrendamiento derivados del contrato.
En este caso no puede haber restitución de mutuas, por
cuanto lo pagado por el arrendatario ha sido la remuneración de un servicio ya
prestado por el arrendador, y si acaso se obligara al arrendador a devolverle
al arrendatario lo que este pagó por arrendamiento, entonces como las
restituciones son mutuas, el arrendador tendría que reintegrarle los frutos de
la casa que ocupó, que precisamente es el valor del arrendamiento, de manera
que sería un resultado cero sin sentido alguno.
La terminación del contrato solo implica que este no se
sigue ejecutando, pero lo pasado no pierde efecto, de manera que si alguna
obligación pasada quedó pendiente de cumplirse o quedó incumplida, una vez
terminado el contrato la parte acreedora podrá perseguir a la parte deudora
para que cumpla con lo que quedó pendiente, como es el caso el contrato de
arrendamiento, donde terminado el contrato al arrendatario queda obligado a
pagar los cánones que se causaron mientras estuvo vigente el contrato, al
tiempo que el arrendador queda legitimado para exigir su pago.
Resolución de contrato por cumplimiento tardío del mismo.
Se entiende que las partes incumplen cuando llegado el
momento o la fecha acordada para satisfacer la obligación adquirida, no se
cumple, pero ¿qué sucede si se cumple luego de esa fecha, es decir,
tardíamente?
El simple hecho de incumplir habilita a la otra parte para
que pueda exigir la resolución del
contrato con indemnización si esta procediere, pero si la otra parte cumpliere
tardíamente, la posibilidad de resolver el contrato depende de si la
contraparte aceptó o toleró el cumplimiento tardío.
Así lo recuerda la sala civil de la Corte suprema de
justicia en sentencia 4844 del 21 de septiembre de 1998:
«En consecuencia, (…) lo cierto es que imperativos de
justicia y de repulsión al abuso del derecho, llevarían de cualquier modo a
considerar que cuando el plazo pactado es esencial al negocio, o cuando su
infracción acarrea la decadencia del fin práctico perseguido por las partes, o,
en general, cuando surja para el afectado un razonable interés en la resolución
del mismo, el cumplimiento retardado no puede enervar la acción resolutoria, a
menos claro está, que éste lo hubiese consentido o tolerado.»
Es claro que si el afectado tolera o acepta el retardo, no
puede luego solicitar la resolución del contrato.
Luego, la corte en sentencia SC1209 del 20 de abril de 2018
con ponencia del magistrado Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo dijo:
«La razón que de ser de dicha mutación, esto es, poseer
potestad resolutoria con base en el incumplimiento de su contraparte a estar
desprovisto de ella, deriva del consentimiento que expresaron para que fuera
acatada la promesa de permuta de forma atrasada, al punto que actuaron
activamente para alcanzar este resultado.
Por ende, la resolución deprecada en la primera pretensión
del libelo genitor del litigio era inviable, puesto que la infracción en que
incurrieron los demandados fue subsanada con posterioridad y con el
consentimiento de los reclamantes, mas no porque hubiera existido
incumplimiento mutuo como desacertadamente lo consideró el juez ad-quem.»
Se puede afirmar que la legitimación para solicitar la
resolución del contrato se mantiene mientras exista incumplimiento, pues una
vez se cumpla, así sea tarde, y la parte acepte ese incumplimiento, se pierde
legitimación.
Ejemplo:
Supongamos que el típico caso del contrato de promesa de
compraventa donde se pacta firmar la escritura de compraventa respectiva el 20
de agosto.
Si llega esa fecha y el vendedor no cumple con su parte, ya
hay incumplimiento, pero si el comprador acepta que la escritura se firme el 30
de agosto del mismo año, hay cumplimiento retardado, pero como hubo tolerancia
a ese incumplimiento, ya no puede exigirse resolución de contrato pues
obviamente la contraparte aceptó que se cumpliera tardíamente.
Si la parte afectada por el incumplimiento ya no tiene
interés en el negocio, debe exigir la resolución del contrato de inmediato, o
puede otorgar un plazo cualquiera, pero en todo caso tendrá que demandar antes
de que se concrete el cumplimiento tardío, pues de lo contrario implica que se
está de acuerdo con ese cumplimiento extemporáneo.
¿Quién puede solicitar la resolución de un contrato?
En los contratos bilaterales cualquiera de las partes puede
solicitar judicialmente la resolución del contrato.
Si un contrato no se cumple no tiene sentido seguir
vinculado a él, de manera que ya sea la parte cumplida, o la parte que cumplió
o se allanó a cumplir, puede solicitar la resolución del contrato.
Naturalmente que la parte incumplida no puede exigir nada
más que la resolución del contrato, pues para exigir de indemnización,
incumplimiento, penalización, retracto o lo que sea que se haya pactado para
garantizar el cumplimiento del contrato, se requiere que la parte que la
solicite haya cumplido con sus propias obligaciones, de lo contrario no está
legitimada para exigir nada más allá de la resolución del contrato por mutuo
incumplimiento si ese fuere el caso.
Cláusula penal y arras en los contratos
Se debe tener en cuenta que si la parte incumplida demanda
la resolución del contrato, la parte que sí cumplió puede interponer demanda de
reconvención o contrademanda, y en ella puede exigir el pago de la cláusula penal,
indemnizaciones, etc., por lo que en lo posible la resolución del contrato se
debe perseguir pacíficamente por parte de quien ha incumplido, o cuando el
incumplimiento ha sido mutuo.
Certificado de Ingresos Y Retenciones.